近年来，随着房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异，在二手房买卖过程中因户口迁移产生纠纷屡见不鲜。

遇到卖房人逾期未迁出户口的违约行为时，违约责任如何承担？违约金数额如何计算？如何避免损失的扩大？

北京英淇律师事务所专业房产律师，结合北京法院典型案例对二手房买卖合同中因户口迁移引发各类违约责任问题进行分析。

首先，承担违约责任的范围问题。

房屋出卖人没有按照约定及时将涉案房屋名下户口迁出时，需要根据房屋买卖合同的实际履行情况，承担不同的违约责任：

第一种：涉案房屋没有办理过户手续，房屋买受人可以要求出卖人承担返还已付的购房款、承担中介费用、支付违约金。

第二种：涉案房屋已经办理过户手续，房屋买受人可以要求出卖人支付违约金。

其次，违约金的数额问题。

人民法院在确定违约金数额时，一般不会依据合同约定的支付比例或数额直接予以认定，在实务中以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋出卖人的违约责任程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的支付数额进行调整。

另外需要注意一点，由于一审法院对违约金数额的调整是承办法官根据案情基于自由裁量权作出，在一审法院认定的案件事实或法律适用方面没有出现明显错误时，二审法院一般不会就认定的违约金数额进行改判。因此，当事人双方对违约金数额有争议时，务必要充分准备、据理力争。

再次，违约金的诉讼时效问题。

因履行房屋买卖合同违约需要支付的违约金，是债权的一种，受诉讼时效的约束。如果在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，每日的债权相对独立，需要根据每个个别的债权分别适用诉讼时效。受诉讼时效保护的最后一个请求权，自起诉之日倒推不超过3年。

最后，能否要求人民法院强制迁出户口问题。

即便房屋买卖合同就户口迁移问题进行了约定，这一违约责任的约定也只能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用。因为户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求，因此有需求的买方在购房时，对户口问题应尤其关注。